发布时间：2020-12-25 浏览次数：1226次 作者：舟济律师事务所

【案件简介】

       成华区吴先生因原有的农村宅基地房屋动迁，取得安置的产权房订房单。2012年12月，吴先生的女儿代表吴先生，将一套安置房屋的配额转让给乔先生，并订立一份协议书，其中约定房价27.9万余元，如果一方违约，由违约方付50%的违约金等。事后，吴先生共收取了乔先生29.5万元，用于支付房价款等费用。

       2014年6月，吴先生从房产公司拿到这套安置房后，却与项先生签订了房地产买卖合同，将房屋及车库以48万元的价格卖给了项先生，并办理了房屋过户手续，项先生取得了房产证。  

       其间，乔先生强行入住后，曾以吴先生拒交房屋为由诉到法院，项先生作为第三人参加诉讼。经法院判决认定，项先生受让吴先生的房屋所有权是善意、有偿取得，签订的房屋买卖合同合法有效。因此，2014年8月，项先生以乔先生强占其合法取得的房屋为由，起诉要求乔先生搬离，获得法院支持。   

       2015年2月，乔先生在无法获得房屋的情况下，以吴先生故意毁约，应承担相应民事责任为由诉到法院。   

双方争辩违约责任   

       在法庭上，乔先生认为，在以往的诉讼中，自己要求吴先生交付房屋的诉讼请求未获支持，且项先生诉求自己搬离已获法院支持，现原告已无法得到涉讼房屋，故起诉到法院，要求判令吴先生夫妇返还已付购房款29.5万元；支付违约金13.9万余元；支付购房差价损失29.1万余元等。  

       吴先生夫妇则认为，造成双方买卖不成是因为乔先生不愿支付超过约定面积的房款所致，是乔先生违约在先，自己是在发函给乔先生后，才将房屋卖给别人的，乔先生主张的经济损失是乔自己造成的，故只同意返还购房款，而违约金过高，要求法院调整，对其余诉讼请求要求驳回。  

       在审理中，法院委托房地产估价公司，对涉讼房屋（毛坯房）在不同时间节点的市场价格作评估，结论为平均市场价格70万元左右。  

故意毁约必须“埋单”  

       法院审理后认为，本案双方当事人签订的房屋转让协议合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则并按照约定全面履行自己的义务。吴先生在具备了履行交房义务的条件下，未能按约将房交付乔先生。且吴先生在未解除与乔先生签订的买卖协议前提下，将房屋以高出双方约定价格18万元的价格转让给案外人，直接导致乔先生无法获得此房屋。吴先生的行为显属故意毁约，已构成根本性违约，对此应承担相应的民事责任。据此，法院作出了上述判决。   

【律师点评】  

      双方在签订协议后房价不断上涨，因吴先生故意违约而引发多起诉讼，乔先生丧失了在此期间再购房的机会，造成了一定的经济损失，而吴先生按约承担的违约金显然无法弥补对方的损失。按照违约方应完全赔偿原则，对违约金不足以赔偿损失部分，吴先生还应承担相应的赔偿责任。